O contrato de locação é um negócio jurídico pelo qual o
locador, o proprietário do imóvel, entrega ao locatário o imóvel para uso e
gozo mediante o pagamento de aluguel (contraprestação).
No decorrer do contrato, as partes podem, tanto o locador
como o locatário, após 3 (três) anos de vigência do negócio, pedir a revisão do
contrato para adequar o aluguel ao valor de mercado, na forma do artigo 19 da
lei 8.245/91. Pode o locatário, também, dentro do período de 1 (um) ano, no
máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, antes do término do contrato, ingressar
com ação renovatória de locação em caso de haver resistência por parte do
locador para a renovação do contrato de forma amigável, sob pena de restar
fulminado o seu direito à renovação (§5 do artigo 51 da lei 8.245/91).
Já nas ações renovatórias, o aluguel provisório é admitido
apenas quando pleiteado pelo locador, o proprietário do imóvel, sendo de
caráter subjetivo, dependendo, portanto, da faculdade do Juiz. Nesta situação,
o pedido do aluguel provisório é admitido no prazo que o locador possui para
contestar a renovatória e não será superior a 80% (oitenta por cento) do
pedido, sendo o aluguel provisório devido a partir do primeiro mês do contrato
a ser renovado, conforme estabelece o § 4º do artigo 72 da lei do inquilinato
(lei 8.245/1991).
Porém, sempre que é fixado o aluguel provisório pelo Juiz
permanece uma dúvida que atormenta o locatário. O não pagamento do aluguel
provisório é motivo para a rescisão do contrato de locação e o consequente
despejo do imóvel? A resposta é positiva, resta saber a partir de quando o
aluguel provisório é considerado exigível e capaz de ensejar a sua execução.
Para as ações revisionais, o artigo 69 da lei 8.245/91 é
claro ao dispor que as “diferenças” devidas durante a ação revisional,
descontados os aluguéis provisórios “satisfeitos”, serão exigíveis a partir do
trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel, não restando dúvida de
que a “diferença” somente pode ser exigida a partir do trânsito em julgado da
sentença que o fixar. Ressalte-se que isso não impede que o credor execute o
aluguel provisório desde logo ou, abrindo mão de executar o provisório, execute
a sentença que fixar o aluguel definitivo, uma vez que ela não se suspende em
caso de interposição de recurso (inciso V do artigo 58 da lei 8.245/91),
restando ao credor, ao final do trâmite processual e no mesmo processo (após o
trânsito em julgado), executar apenas a diferença entre o valor fixado a título
de aluguel provisório e os valores pagos no decorrer da ação.
No caso das renovatórias, a lei do inquilinato é omissa
quanto ao termo inicial para a exigibilidade da diferença do aluguel provisório
pago e o valor definitivo fixado em sentença. O que se vê é que o artigo 69 da
lei de locação dispõe que, para as ações revisionais, a “diferença” do aluguel
provisório e do valor fixado em sentença é devida a partir do trânsito em
julgado, ou seja, somente após a exaustão dos recursos contra a decisão que o
fixar é que poderá a diferença ser exigida pela parte credora desde a citação
do Réu, porém o aluguel provisório é devido desde a fixação (STJ, 5ª Turma,
Rel. Ministro Jorge Mussi. Agravo em recurso especial nº. 986550/PR, Publicado
em 19.12.2008).
Mas, e com relação às renovatórias?
Como a lei é omissa nesse sentido, bem como considerando que
o § 4º do artigo 72 da Lei de Locação dispõe que o aluguel provisório vigora a
partir do primeiro mês do prazo do contrato a renovar, e ainda considerando que
não há efeito suspensivo em recurso interposto contra a sentença em demanda
desta natureza (inciso V do artigo 58 da Lei nº. 8.245/1991), a recomendação é
que o locatário, nos casos de fixação de aluguel provisório na renovatória de
locação, pague imediatamente o aluguel prévio e eventual diferença em relação
ao valor que vinha pagando.
Nunca é tarde lembrar que o não pagamento do aluguel
provisório pode acarretar o descumprimento contratual, conforme tem sido o entendimento
do Tribunal de São Paulo (TJ-SP. 32ª Câmara de Direito Privado. Apelação nº.
0479719-20.2010.8.26.0000. Julgado em 20.9.2012), uma vez que a provisoriedade
do locatício não lhe retira a exigibilidade, sendo ele devido enquanto não
modificado. Dessa forma, obriga a parte ao pagamento e permite o ajuizamento de
ação de rescisão contratual cumulada com despejo com fundamento no artigo 62 da
Lei do Inquilinato.
Deve ser lembrado, no entanto, que a ação de despejo para
pleitear a rescisão contratual tendo por objeto único e exclusivo a falta de
pagamento do aluguel provisório deve ser usada com a devida cautela, uma vez
que, se ela for intentada na pendência de julgamento de ação renovatória,
somente será apreciada após o trâmite desta ação em razão de que é flagrante a
prejudicialidade e o Judiciário tem entendido pela conexão das ações
(julgamento em conjunto).
Por outro lado, se a ação de despejo for intentada na
pendência de ação revisional, não caberia a conexão das ações, assim como tem
entendido a Doutrina e a Jurisprudência. Porém, o instrumento processual (a
ação de despejo) deve ser usado com a devida prudência, uma vez que se a ação
revisional vier a ser julgada improcedente e o despejo do locatário já tiver
sido decretado - o que não imaginamos que aconteça em razão dos princípios
constitucionais da segurança jurídica e da preservação da empresa (em caso de
contrato de aluguel comercial) -, estaria o Judiciário aplicando uma medida
drástica, inclusive afastando a possibilidade de reverter a medida de despejo,
o que certamente implicaria em prejuízos para ambas as partes, tanto pelo
aspecto do próprio negócio como também pelas custas e honorários de
sucumbência.
É recomendado, ademais, que o aluguel provisório, tanto nas
ações revisionais como nas renovatórias, seja pago imediatamente, pois existe a
remota possibilidade de a parte interessada ajuizar a competente ação de
despejo ou mesmo uma ação de execução, uma vez que o aluguel provisório
tipifica dívida líquida, certa e exigível, podendo o credor, inclusive,
executá-lo.
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* Ezequiel Frandoloso é advogado do escritório Trigueiro
Fontes Advogados
Fonte : Migalhas
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