A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
manteve decisão que, aplicando a teoria do adimplemento substancial, garantiu o
domínio de imóvel adquirido em 1986, no valor de 1.966 OTN’s, no loteamento
denominado Parque Savoy City, na Vila Matilde, em São Paulo. O vendedor do
imóvel afirmava existir saldo residual a ser pago pelos compradores, mesmo
depois da quitação de 182 prestações.
O colegiado entendeu que a aplicação da teoria do
adimplemento substancial impediu o uso desequilibrado do direito de resolução
do contrato por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em
prol da preservação do acordo, objetivando a realização dos princípios da
boa-fé e da função social do contrato.
Para o relator, ministro Sidnei Beneti, ficou claro que “a
obrigação se definiu quanto ao número de OTN’s a serem pagas pelos adquirentes
sem, no entanto, estipulação da quantidade de parcelas a serem pagas em favor
do vendedor do imóvel. Essa situação, por si só, afasta a incidência da exceção
do contrato não cumprido diante da omissão contratual existente”.
E completou: “Foi acertado conciliar o direito do vendedor
do imóvel e a obrigação dos adquirentes, de modo a afastar a alegação de
locupletamento ilícito.”
Entenda o caso
Os adquirentes celebraram compromisso de compra e venda de
imóvel residencial situado no loteamento Parque Savoy City, comprometendo-se a
pagar em parcelas corrigidas pela já extinta OTN. Assim, ficou contratualmente
acertada uma entrada de 112 OTN’s, mais 1.854 OTN’s em prestações consecutivas.
No instrumento particular não ficou definido o número de prestações a serem
pagas.
Após pagar 182 prestações, os compradores consideraram
quitada a obrigação junto ao alienante. Tal fato foi contestado pelo vendedor
do imóvel, que afirmou existir saldo residual a ser pago por eles.
Assim, os adquirentes ajuizaram ação de adjudicação
compulsória cumulada com declaratória de quitação e outorga de escritura e,
ainda, com restituição de valores pagos indevidamente ao alienante.
A sentença, baseada em laudo do contador judicial, negou o
pedido, sustentando a existência de saldo devedor no montante de 1.091 OTN’s.
Os adquirentes apelaram e o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a
sentença, aplicando a teoria do adimplemento substancial.
“Na dúvida sobre existência de saldo, cabe interpretação por
equidade, para que o compromissário que quitou todas as 182 prestações,
construindo no terreno a sua casa, obtenha a tutela específica que consolide o
domínio, reservando-se ao vendedor o direito de obter, em ação própria,
sentença que possibilite a execução do saldo que afirma existir” – decidiu o
TJSP, cujo entendimento foi mantido pelo STJ.
Fonte: STJ
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