A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
decidiu que, no caso de contrato de promessa de compra e venda não levado a
registro, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de
taxas de condomínio posteriores à imissão deste último na posse do imóvel.
No julgamento, os ministros adequaram a interpretação de
tese firmada pela Segunda Seção em recurso repetitivo (REsp 1.345.331), segundo
a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente comprador
pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado
no sistema dos repetitivos sob o número 886.
Para a Terceira Turma, há legitimidade passiva concorrente
do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança dos
débitos condominiais posteriores à imiss&at ilde;o na posse.
Penhora
O relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, observou que naquele outro caso julgado não se desconstituiu a
penhora sobre o imóvel, que ainda constava como propriedade do promitente
vendedor. Isso poderia aparentar uma contradição, já que a conclusão foi pela
responsabilidade do comprador.
Para o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz
da teoria da dualidade da obrigação. “O promitente comprador não é titular do
direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso
registrado o contrato de promessa de compra e venda”, afirmou. Dessa forma,
acrescentou, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel, e
restariam à execução apenas os bens pessoais do promitente comprador, se
existissem.
Propter rem
O ministro entende que esse resultado não está de acordo com
a natureza e a finalidade da obrigação propter rem – aquela que recai sobre a
pessoa por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. Sanseverino
afirmou que a simples promessa de compra e venda não é suficiente para
extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de
condomínio, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de
direito real, não a manifestação de vontade.
Caso se desconstituísse a penhora sobre o imóvel, a
finalidade do instituto (propter rem), que é a conservação do objeto, seria
comprometida, pois o condomínio passaria a “depender da incerta possibilidade
de encontrar bens penhoráveis no patrimôni o do promitente comprador”, alertou
Sanseverino. O ministro também salientou que a penhora do imóvel tem o efeito
psicológico de desestimular a inadimplência.
Dualidade
Aplicando a teoria da dualidade da obrigação, o ministro
ressaltou que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços
prestados pelo condomínio – no caso, o promitente comprador. Porém, o vendedor
não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo
pagamento da dívida enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do
imóvel.
“Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma
solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da
obrigação propter rem”, assinalou o relator.
O ministro advertiu que “entre o risco de o condômino
inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de
arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse
coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino
inadimplente”.
Processo: REsp 1442840
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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