Em leilão, a responsabilização do arrematante por eventuais
encargos omitidos no edital é incompatível com os princípios da segurança
jurídica e da proteção da confiança. Seguindo esse entendimento, a 3ª Turma do
Superior Tribunal de Justiça reformou acórdão que transferiu ao arrematante de
um imóvel dívidas condominiais contraídas pelo antigo proprietário. No
entendimento da Turma, a substituição do polo passivo foi indevida porque os
débitos do imóvel não foram incluídos no edital do leilão.
O condomínio, localizado em São Paulo, moveu ação de
cobrança contra o antigo proprietário de imóvel, arrematado em leilão. Decisão
interlocutória, confirmada pela segunda instância, deferiu a substituição do
polo passivo, para inclusão do adquirente como devedor. Nos termos do acórdão,
“versando a execução sobre dívida relativa a despesas condominiais, que têm
natureza propter rem, assume o adquirente do imóvel a qualidade de sucessor na
relação de direito material, vinculando-se à coisa julgada”.
No STJ, entretanto, o entendimento foi outro. A ministra
Nancy Andrighi, relatora, confirmou a natureza propter rem das cotas de
condomínio, mas observou que, se o edital do leilão suprime informações sobre
os débitos do imóvel, estes não podem ser repassados ao adquirente.
Para a ministra, a responsabilização do arrematante por
eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios
da segurança jurídica e da proteção da confiança. "Com efeito, ela
compromete, inclusive, a eficiência da tutela executiva, pois acarreta o
descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais
arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial", concluiu.
Ela observou, ainda, que a ausência de menção do ônus do
imóvel pode tornar a arrematação sem efeito, conforme previsto no artigo 694 do
Código de Processo Civil. Entretanto, esclareceu que é preferível (aplicando-se
o artigo 244 do CPC à arrematação) que, ao invés de anular o leilão pela
existência de ônus não mencionados no edital, preserve-se o ato e reserve-se
parte do produto do leilão para quitação dos referidos débitos.
“Assim, o valor devido pelo antigo proprietário a título de
cotas condominiais ficaria sub-rogado no preço pago pelo arrematante, não se
admitindo, por outro lado, a substituição do polo processual na respectiva ação
de cobrança das cotas”, concluiu.
REsp 1.297.672
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